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El alza de costos de la construcción presiona sobre las cuotas de los proyectos financiados “desde el pozo”

Las cuotas ajustan por el índice de la Cámara de la Construcción. Con el dólar quieto, las cuotas suben en pesos y en dólares. Expectativa por la evolución del dólar y de la brecha.

La creciente suba de los costos de los materiales de la construcción y la relativa quietud del precio del dólar están poniendo mayor presión a los proyectos desde el pozo, aquellos que se ponen en marcha contra la financiación mensual de los inversores. Sucede que el costo de construir, según informó el INDEC hace pocos días, aumentó otro 3,4% en diciembre y acumuló un alza anual del 42,3%, encareciendo mucho las cuotas de los proyectos. Los desarrolladores  dicen que la situación puede ser pasajera aunque también se aprontan a repensar estrategias  para ofrecer mejores condiciones de pago para no perder ventas.

Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, una inmobiliaria con más de 30 proyectos en distintas etapas de construcción en la ciudad de Buenos Aires, cuenta: “es algo que se veía venir. Durante 2020 los precios estuvieron muy planchados porque casi no hubo actividad, y el índice de la Cámara Argentina de la Construcción estuvo muy bajo. Pero en este último trimestre pegó el salto que todos estaban previendo.Casi en el orden del 11%, también impulsado por el cierre de las paritarias”, comentó.

“Este aumento obviamente impactó fuerte en las cuotas. En nuestro caso comercializamos un fideicomiso al costo que pasó de una cuota de $ 130.000 a una de $ 155.000. Seguramente, en la medida en que las cuotas aumenten por encima de los ingresos el impacto en el mercado se va a sentir, como en todos los sectores. Cuando las cuotas suben los compradores se retiran o no pueden pagarlas, y comienzan los inconvenientes o atrasos”, explica el empresario.

Evol ución de los precios de la Construcción y del dólar blue. Fuente: Reporte Inmobiliario

Evol ución de los precios de la Construcción y del dólar blue. Fuente: Reporte Inmobiliario

Según su visión, “los que ya compraron van a tener que ver como ajustar otras cosas para poder solventar las cuotas, mientras que los que aún no lo hicieron van a tener que tomar la calculadora y volver a hacer las cuentas”, dijo. “De nuestra parte, vamos a tener que usar el ingenio para ofrecer mejores condiciones de pago, por ejemplo con planes de financiación más largos para licuar ese aumento”, propone.

Segun Santiago Levrio, gerente general de TBT Real Estate, a pesar de estas condiciones, la demanda aún persiste y se incrementa levemente mientras se recuperan las ventas de usados. “Una fracción de esas ventas se vuelcan al pozo». 

Según el empresario, por el lado de la oferta, los desarrolladores en general no fijan el precio según el costo sino que lo hacen según la capacidad de pago de la demanda. Por otro lado, asegura que «los precios ofrecidos en el segundo trimestre de 2020 incluían un fuerte aforo (involuntario) por si el costo subía», cuenta.

Para José Rozados, analista de Reporte Inmobiliario, “todo es muy volátil todavía para apresurar conclusiones definitivas”. Por lo pronto, la brecha entre los precios de la Construcción y el dolar blue a diciembre, se acortó pero sigue siendo muy significativa”, reflexiona. Y agrega: «puede acortarse la ventaja con respecto a la brecha máxima pero sigue siendo muy amplia como para generar preocupación en alguien que haya ingresado racionalmente», opinó.

Todo dependerá de en qué moneda esté posicionado el comprador, señala el analista. “El que tiene dólares se vió beneficiado y sigue en función de que el dolar subió mucho más que el indice de la Camara de la Construcción (CAC). Habrá que ver hacia adelante, pero resultaría poco probable que ese diferencial se acorte significativamente”, señaló.

Levrio sostiene que “el que ya se encuentra dentro de un proyecto se ve perjudicado porque la suba de la cuota es superior a la suba de los ingresos de cualquier familia o si las cuotas estaban apalancadas con dólares atesorados también afecta una suba de la cuota nominal en esa moneda. Pero en todos los casos hay que analizarlo de forma particular. Si el comprador ingresó al proyecto previo a marzo de 2020 disfruto de cuotas en dolares mucho mas bajas de lo que tenia previsto (incluso ahora con la fuerte suba del ultimo trimestre), y si es con flujo de pesos, vivió muchos meses de una cuota virtualmente congelada. Dicho esto, seria engañoso que el comprador se considere perjudicado, ya que hay que ver la película, no la foto”, opinó.

Finalmente, el desarrollador agrega: «para quienes ingresaron ya en pandemia, dependerá de qué precio inicial obtuvo para medir el impacto, si el precio inicial no reflejaba el bajo costo de la construcción de aquel momento, claramente se puede sentir perjudicado”, consideró.