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Alquileres: crece la incertidumbre entre inquilinos y propietarios por el congelamiento y la nueva ley

A fin de mes vence el decreto que mantuvo los precios de los contratos, prorrogó las renovaciones y suspendió los desalojos. Se espera que el Gobierno prorrogue esas medidas

Las deudas por falta de pago se deberán cancelar en cuotas a partir de octubre

Los inquilinos atraviesan un momento de alta incertidumbre: a fin de mes vence el decreto que congeló los precios de los alquileres, prorrogó los contratos y suspendió los desalojos. Se espera que el Gobierno lo prorrogue al menos hasta enero de 2021. Al mismo tiempo, desde julio está vigente la nueva Ley de Alquileres que, según fuentes del sector inmobiliario, provocó aumentos en los precios de los nuevos contratos y menos oferta de propiedades.

El decreto de necesidad y urgencia 320/20 dispuso el congelamiento de las cuotas de los contratos de alquileres hasta el 30 de septiembre de este año (se paga el mismo valor que en marzo). Si no hay cambios, la diferencia entre el monto congelado y el monto previsto en el contrato se debe pagar en cuotas (entre tres y seis) a partir de octubre.Algunos propietarios están a la espera de definiciones o de tener más claro el panorama del mercado antes de tomar una decisión

Mientras que las deudas por falta de pago también se deben cancelar en cuotas (entre tres y seis) mensuales a partir de octubre. En este caso, solo podrán aplicarse intereses compensatorios, que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos que paga el Banco de la Nación.

Con todo, algunos propietarios están a la espera de definiciones o de tener más claro el panorama del mercado antes de tomar una decisión. Una de las dudas, entre inquilinos y propietarios, por ejemplo, es qué pasa con los contratos de alquiler que vencieron durante la vigencia del decreto 320/20 y que no tenían un valor de actualización acordado. El inquilino continuó pagando hasta ahora el mismo valor y el propietario no puede compensar lo que no fue actualizado.

Una de las dudas, entre inquilinos y propietarios, por ejemplo, es qué pasa con los contratos de alquiler que vencieron durante la vigencia del decreto 320/20 y que no tenían un valor de actualización acordado


La semana pasada, el presidente Alberto Fernández confirmó que el Gobierno analiza prorrogar el congelamiento pero que aun no se tomó ninguna decisión definitiva.

“El decreto se debe prorrogar por varias razones. El Estado no debe descuidar el derecho a la vivienda. Y hay que evitar el efecto poscrisis de 2001, con desalojos masivos, venta de viviendas únicas familiares por endeudamiento con los consorcios y más inquilinización”, dijo Fernando Muñoz, presidente del Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo porteña.Hay que evitar el efecto poscrisis de 2001, con desalojos masivos, venta de viviendas únicas familiares por endeudamiento con los consorcios y más inquilinización

“Se necesita una política de desendeudamiento que garantice la estabilidad de los hogares y la seguridad sanitaria. El Estado tiene que garantizar que donde hay deuda el locador cobre y el inquilino reconstruya su economía familiar y siga viviendo bajo un techo digno”, agregó Muñoz.

Desde el sector inmobiliario, hay visiones contrapuestas. El Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci) manifestó su rechazo a una posible extensión del decreto porque advierten que provocará una disminución de la oferta de alquileres y aumentos en los precios. En tanto, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) tiene una postura intermedia y consideran que el Gobierno debe contemplar la situación de los dos sectores. “En estos meses, logramos llegar a acuerdos entre las partes con un esfuerzo compartido. La mayoría de los inquilinos de viviendas están al día”, destacó Alejandro Bennazar, presidente de la CIA.

En las inmobiliarias aseguran que el mercado ajustó los precios en los nuevos contratos para compensar las nuevas regulaciones de la Ley de Alquileres, que está vigente desde julio y que extendió el plazo mínimo de los contratos de dos a tres años, con una actualización anual del precio en base a un índice que incluye la evolución de la inflación y los salarios.

“Principalmente en las unidades de menores dimensiones, los precios subieron para compensar el impuesto inmobiliario, la extensión de los contratos y los ajustes indeterminados. No hay un estándar, pero podríamos hablar de aumentos del 10% aproximadamente”, explicó Juan Ignacio Mel, gerente Comercial de Mel Propiedades.En las unidades de menores dimensiones, los precios subieron para compensar el impuesto inmobiliario, la extensión de los contratos y los ajustes indeterminados

Los propietarios que tienen dos o más propiedades en alquiler están pensando en sacar una del mercado para considerar otras posibilidades de inversión. Las que quedan, aplican subas en los valores iniciales de los contratos porque es la forma en que los dueños se cubren frente a la incertidumbre. No saben cuál va a ser la renta en el segundo y el tercer año de contrato”, contó Diego Lo Nigro, titular del Grupo TGR.

Según el último relevamiento del Colegio de Corredores Inmobiliarios porteño (Cucicba) el 84,5% de los inquilinos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires pagó su alquiler en agosto. El nivel es similar al de julio, pero lejos está lejos del máximo del 92% que se registró en mayo.

De entre quienes no pudieron pagar el alquiler de su vivienda el 1,42% rescindió el contrato durante agosto por los problemas económicos derivados de la pandemia.

Créditos hipotecarios UVA

A fines de septiembre también vence el plazo del decreto 319/20 que congeló las cuotas que pagan los deudores de los créditos hipotecarios en UVA. Si no hay una prórroga, muchos de los deudores comenzarán a pagar en octubre incrementos que se estiman en 15% con respecto a la cuota de marzo, según informaron algunos bancos.

El presidente Alberto Fernández también confirmó que el Gobierno está trabajando en una solución para los deudores, que se basará en el concepto de “esfuerzo compartido”, que fue aplicado en casos de deudas luego de la crisis de 2001.

El Gobierno está trabajando en una solución para los deudores, que se basará en el concepto de “esfuerzo compartido

A partir de octubre, los tomadores de créditos UVA deberían comenzar a pagar -en cuotas- las diferencias acumuladas entre abril y septiembre entre la cuota congelada y el valor que hubiese correspondido cada mes posterior. En el caso de cuotas impagas, podrán llevar el monto adeudado al final de vida del préstamo.

Los representantes de agrupaciones que se reunieron el 24 de agosto último en forma virtual con la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat María Eugenia Bielsa, pero no tuvieron una respuesta concreta frente al pedido de prórroga del decreto.

Según un relevamiento del Banco Central a comienzos de año, en la Argentina existen unos 105.000 deudores hipotecarios UVA, de los cuales 95.000 corresponden a préstamos para vivienda única y de hasta 120.000 UVA. Eso equivalía a cerca de $1,7 millones en 2016 (unos USD 113.000) y a $6,8 millones en 2020 (unos USD 67.700 al “dólar solidario”).